Day: March 23, 2011

天大研究院资深研究员 王家棣 2011-03-23 尽管中美体制不同，国情也不同，对照经济萧条中的美国与经济起飞中的中国在住房方面的民生保障，仍有不少经验可借签，许多误区可辩识。 美国普林斯顿大学教授、诺贝尔经济学奖获得者克鲁格曼（Paul krugman）曾说：“中国卖给我们有毒的灰板、含铅的玩具和含三聚氰胺的奶制品，我们则卖给他们有毒的‘两房’债券”。一点不错，正是这些毒债券在华尔街的空头杠杆作用下，孕育了世人闻之色变的金融海啸。时针指向2008年9月15日，美国第四大投行雷曼兄弟终于自食其果，根据美国《破产法》第11章向法庭递交了破产保护申请。这一事件在全球掀起了金融海啸，至今余波未息。全球性的经济危机开始了，美国经济经历了自二次大战以来最大的衰退，包括中国、日本、俄罗斯在内的国家纷纷出台有针对性的救市措施。 美国就业市场就此至少丢失了900万份工作，许多州的失业率达到了10%。作为美国第一支柱产业的房地产在这场风暴里更是首当其冲：空房率升高，租金下降，新房开工率低，建材需求疲软，房价暴跌，还贷遥遥无期，持有或担保美国多达11万亿美元房贷的房地美和房利美公司的股票被勒令退市。美国政府拥有“两房”80%的股份，危机以来又注入资金1450亿美元，但不管投入多少资金，都覆水难收。 这场突然而至、来势汹汹的金融海啸，震动了美国朝野，震动了世界。海啸一旦形成，就势不可挡，它几乎在一瞬间就溃决了包括房地产业在内的千里长堤，逆之者固然灰飞烟灭，顺之者亦难以幸存。仓促之间，美国两党、两院的政经精英经过协商，政府动用了两个激励方案：TARP（Troubled Asset Relief Program）和 A Host of Lending Program。主要由政府拨出巨款贷给身陷困境的银行与大公司，支持他们走出危局。尽管法拍房很多，但美国得天独厚的美元地位、良好的社会保障体系，对这场金融海啸还是起到了相当于防波堤的作用。由于食品便宜和社会保障系统健全，所以居住问题对美国家庭影响不太大，看不到那些破产家庭饥寒交迫地流落街头。他们或者从拥有房子到租房子，或者从租不起房子到住进政府提供的廉租房，生活只是从奢侈型转到节约型，或者从节约型转到困顿型而已。 尽管中美体制不同，国情也不同，对照经济萧条中的美国与经济起飞中的中国在住房方面的民生保障，仍有不少经验可借签，许多误区可辩识。 住房问题未因金融危机而恶化 现在的情况很有意思。一个寅吃卯粮的美国把那些“两房”毒债券推给了世界各国，通过美元贬值，输出通胀，极大地转嫁了其金融危机，而其完善的福利制度则相当程度上缓和了社会矛盾。奥巴马政府的低利息政策使950万房主通过重新贷款而节约了181亿美元的借款。50个州的司法官员通过调查过去法拍房方面的不公正，使原屋主们省下了200亿美元的本金。全美73.9%的一手和二手住房以能承受的价格售予那些收入在64400美元/年的中产阶级家庭。虽然房产开发商预测，到2015年出售的住房平均面积将为2152平方英尺，比2010年小10%，但60%的开发商将推出更绿色更高科技的房子。根据统计来看，最近的贷款购房申请同比上升了17.2%。可以认为，次贷危机正在逐渐好转之中，这当然还取决于就业的增加，尽管速度较慢。 在北卡州（美国东海岸中等发达的州），一栋2500平方英尺（约250平方米）全新装修的独立花园新房，目前售价25万美元左右（约等于167万人民币，按市价1美元兑换6.7元人民币）。一名美国大学生的年薪以平均5万美元计算，5年的工资总和就可以完全拥有一个安身立命的住处且拥有永久产权。所以说，住房在美国虽是一笔大开销，但美国有工作的人都不难做到。目前，30年固定房贷利率是4.85%，15年固定房贷利率是4.20%，也都不算高。虽然美国各个州生活水平不同，工资水平有高低，但平均说来美国年收入20万至30万的家庭住60万至80万的房子，10万至20万的家庭住40万至60万的房子，5万至10万的家庭住20万至40万的房子，2.5万至5万的家庭住10万至20万的房子，就是顺理成章的事了。一般而言，10至20万美元收入的家庭构成了美国中产阶级的主力。而10万至20万美元的房子相当于中国人说的公寓，但美国房屋以独立或半独立别墅式建筑为主，在150至200平方米左右，新旧都有。 与中国城市决然不同的是，美国城市大部分的中心区属于房屋低价区，依靠打工为生的不同人种（如黑人及拉美人）较多，因此，自然环境、卫生和治安条件都略差些，但这里的许多房子只要几万美元，里面设备齐全，低收入家庭也能负担得起。再加上普及各地的廉租房制度确保了贫穷人口的住房需求。廉租房的租金只是象征性的收百十块美元，连冰箱的修理也由政府承担。所以，美国基本上解决了居住问题，在金融危机中没有因住房难而产生动乱。 土地垄断造就房地产畸形发展 无论任何社会——农业社会也好，工业社会也好，商业社会也好，重要的稳定因素是人人有住房。不管是拥有房子还是租住房子，如果连房租都付不起，人们就无法有个家。没有家的人就是流民，流民贫无立锥之地，四海为家，自身无法安定，也使社会不安定，是较大的社会隐患。中国宋代画师张择端的《清明上河图》向我们展示了当时北宋开封府老百姓安居乐业的情景，《水浒传》中的武大郎是个靠卖炊饼为生的残疾人（侏儒），也有一栋半独立两层小楼。这说明了一个简单的道理：安居才能乐业。 中国房地产在巨大需求和利益的驱动下，已经历了极其繁荣的二十年发展，是否拥有房子成为民生热点问题。全世界中国制造的商品全都极其廉价，唯独住房却贵得令人咋舌。一套在美国平均价值十几万美元的住房，在中国需要付出绝对值超过一倍以上的价钱，而工资水平则颠倒过来尚有过之。中央政府采取了一系列宏观调整政策以打压已经高得离谱的房价，但大多数民众仍感觉效果不彰，而地方政府热衷于土地财政的举措正方兴未艾。观诸近年来中央政府与地方政府在土地和房地产领域之博弈，场面虽大而收效甚微。其症结表现为：...

天大研究院资深研究员 王家棣 2011-03-23 尽管中美体制不同，国情也不同，对照经济萧条中的美国与经济起飞中的中国在住房方面的民生保障，仍有不少经验可借签，许多误区可辩识。 美国普林斯顿大学教授、诺贝尔经济学奖获得者克鲁格曼（Paul krugman）曾说：“中国卖给我们有毒的灰板、含铅的玩具和含三聚氰胺的奶制品，我们则卖给他们有毒的‘两房’债券”。一点不错，正是这些毒债券在华尔街的空头杠杆作用下，孕育了世人闻之色变的金融海啸。时针指向2008年9月15日，美国第四大投行雷曼兄弟终于自食其果，根据美国《破产法》第11章向法庭递交了破产保护申请。这一事件在全球掀起了金融海啸，至今余波未息。全球性的经济危机开始了，美国经济经历了自二次大战以来最大的衰退，包括中国、日本、俄罗斯在内的国家纷纷出台有针对性的救市措施。 美国就业市场就此至少丢失了900万份工作，许多州的失业率达到了10%。作为美国第一支柱产业的房地产在这场风暴里更是首当其冲：空房率升高，租金下降，新房开工率低，建材需求疲软，房价暴跌，还贷遥遥无期，持有或担保美国多达11万亿美元房贷的房地美和房利美公司的股票被勒令退市。美国政府拥有“两房”80%的股份，危机以来又注入资金1450亿美元，但不管投入多少资金，都覆水难收。 这场突然而至、来势汹汹的金融海啸，震动了美国朝野，震动了世界。海啸一旦形成，就势不可挡，它几乎在一瞬间就溃决了包括房地产业在内的千里长堤，逆之者固然灰飞烟灭，顺之者亦难以幸存。仓促之间，美国两党、两院的政经精英经过协商，政府动用了两个激励方案：TARP（Troubled Asset Relief Program）和 A Host of Lending Program。主要由政府拨出巨款贷给身陷困境的银行与大公司，支持他们走出危局。尽管法拍房很多，但美国得天独厚的美元地位、良好的社会保障体系，对这场金融海啸还是起到了相当于防波堤的作用。由于食品便宜和社会保障系统健全，所以居住问题对美国家庭影响不太大，看不到那些破产家庭饥寒交迫地流落街头。他们或者从拥有房子到租房子，或者从租不起房子到住进政府提供的廉租房，生活只是从奢侈型转到节约型，或者从节约型转到困顿型而已。 尽管中美体制不同，国情也不同，对照经济萧条中的美国与经济起飞中的中国在住房方面的民生保障，仍有不少经验可借签，许多误区可辩识。 住房问题未因金融危机而恶化 现在的情况很有意思。一个寅吃卯粮的美国把那些“两房”毒债券推给了世界各国，通过美元贬值，输出通胀，极大地转嫁了其金融危机，而其完善的福利制度则相当程度上缓和了社会矛盾。奥巴马政府的低利息政策使950万房主通过重新贷款而节约了181亿美元的借款。50个州的司法官员通过调查过去法拍房方面的不公正，使原屋主们省下了200亿美元的本金。全美73.9%的一手和二手住房以能承受的价格售予那些收入在64400美元/年的中产阶级家庭。虽然房产开发商预测，到2015年出售的住房平均面积将为2152平方英尺，比2010年小10%，但60%的开发商将推出更绿色更高科技的房子。根据统计来看，最近的贷款购房申请同比上升了17.2%。可以认为，次贷危机正在逐渐好转之中，这当然还取决于就业的增加，尽管速度较慢。 在北卡州（美国东海岸中等发达的州），一栋2500平方英尺（约250平方米）全新装修的独立花园新房，目前售价25万美元左右（约等于167万人民币，按市价1美元兑换6.7元人民币）。一名美国大学生的年薪以平均5万美元计算，5年的工资总和就可以完全拥有一个安身立命的住处且拥有永久产权。所以说，住房在美国虽是一笔大开销，但美国有工作的人都不难做到。目前，30年固定房贷利率是4.85%，15年固定房贷利率是4.20%，也都不算高。虽然美国各个州生活水平不同，工资水平有高低，但平均说来美国年收入20万至30万的家庭住60万至80万的房子，10万至20万的家庭住40万至60万的房子，5万至10万的家庭住20万至40万的房子，2.5万至5万的家庭住10万至20万的房子，就是顺理成章的事了。一般而言，10至20万美元收入的家庭构成了美国中产阶级的主力。而10万至20万美元的房子相当于中国人说的公寓，但美国房屋以独立或半独立别墅式建筑为主，在150至200平方米左右，新旧都有。 与中国城市决然不同的是，美国城市大部分的中心区属于房屋低价区，依靠打工为生的不同人种（如黑人及拉美人）较多，因此，自然环境、卫生和治安条件都略差些，但这里的许多房子只要几万美元，里面设备齐全，低收入家庭也能负担得起。再加上普及各地的廉租房制度确保了贫穷人口的住房需求。廉租房的租金只是象征性的收百十块美元，连冰箱的修理也由政府承担。所以，美国基本上解决了居住问题，在金融危机中没有因住房难而产生动乱。 土地垄断造就房地产畸形发展 无论任何社会——农业社会也好，工业社会也好，商业社会也好，重要的稳定因素是人人有住房。不管是拥有房子还是租住房子，如果连房租都付不起，人们就无法有个家。没有家的人就是流民，流民贫无立锥之地，四海为家，自身无法安定，也使社会不安定，是较大的社会隐患。中国宋代画师张择端的《清明上河图》向我们展示了当时北宋开封府老百姓安居乐业的情景，《水浒传》中的武大郎是个靠卖炊饼为生的残疾人（侏儒），也有一栋半独立两层小楼。这说明了一个简单的道理：安居才能乐业。 中国房地产在巨大需求和利益的驱动下，已经历了极其繁荣的二十年发展，是否拥有房子成为民生热点问题。全世界中国制造的商品全都极其廉价，唯独住房却贵得令人咋舌。一套在美国平均价值十几万美元的住房，在中国需要付出绝对值超过一倍以上的价钱，而工资水平则颠倒过来尚有过之。中央政府采取了一系列宏观调整政策以打压已经高得离谱的房价，但大多数民众仍感觉效果不彰，而地方政府热衷于土地财政的举措正方兴未艾。观诸近年来中央政府与地方政府在土地和房地产领域之博弈，场面虽大而收效甚微。其症结表现为：...