Day: December 2, 2010

天大研究院特约研究员　向一方 2010-12-02 香港政府应该有一个长远和清晰的土地和房屋政策，而不仅仅只是针对目前短期的楼市泡沫采取一些短期性政策。能否长期保持比较稳定的房屋供应和合理的房屋价格，是事关香港经济和社会的一些深层次的矛盾能否解决的重大战略问题。 2008 年金融危机之后，各国相继实施宽松货币政策。尤其是美国推行量化宽松的货币政策，使得大量热钱进入国际市场。由于亚洲等地的新兴市场国家和地区受金融海啸影响较小，两年来经济保持稳定较快发展，使得大部分热钱都进入这些国家和地区，使得这些地区资产价格上涨，通货膨胀压力增大。 香港楼价两年急升47％ 令形势更为严峻的是，今年11月美国正式启动新一轮量化宽松货币政策。如果说2008年美国实行的第一轮量化宽松货币政策是在紧急情况下针对美国信贷危机而不得已采取的措施的话，这一轮的量化宽松货币政策则是把这种非常手段变为一种常态化的刺激经济增长和缓解美国失业率的宏观经济政策工具。这种政策工具的常态化，意味着其他国家持有的美元资产将进一步贬值，而更多的热钱流向新兴市场，对这些国家和地区造成资产泡沫的压力是显而易见的。这也是美国的货币政策在这次G20国际峰会上遭到强烈批评的原因。 香港作为一个和外部经济联系非常密切的小型开放经济体，在美国货币“洪水”冲击下，资产价格尤其是楼市的价格已经出现了不正常的状态。连特首曾荫权也指出，目前宏观环境极不正常，是他公职生涯中前所未见的。 截至今年10月底，楼价在过去20个月已经急升47%，1000 平方呎（1平方呎约为0.09平方米）或以上大单位房价已较97年夏天香港地产泡沫最高峰的时候高出9%，700 至1000 平方呎以下的中型单位房价亦只比历史最高位低5%。金管局提交给立法会财经事务委员会的文件中显示的结论也基本相同。另外，金管局最新资料显示，楼按平均按揭贷款额已达250 万元，贷款人选用的供款期平均长达275 个月，即23 年才供完，为1998 年6 月以来最长年期。香港民众供楼负担沉重，为蜗居做房奴，从这些数字可以清晰显现出来。更有投资银行预测，从现在到2012年，香港的楼价还要升40%。 此次楼市价格快速上涨，除了资金过多等因素，主要是这几年来，政府土地供应严重不足所致。今年以来，虽然香港政府推出一系列打击短期炒楼的措施，但未能起到冷却楼市的效果，其中主要的关键是，港府并未真正以增加土地和房屋供应来理顺楼市。 香港政府虽然推出了帮助没有资格申请公屋、又买不起私人楼宇的夹心阶层置业的“置安心”计划，但这个计划只规划了5000套住房单位，而且每年只供应1000个单位，对香港整体楼市的需求量来说，供应量远远不够。而且首批1000个单位预计要到2014年才可以使用，可谓“远水救不了近火”。 高楼价阻遏经济转型 现在香港社会上关于复建居屋以及通过恢复定期拍卖土地来增加房屋供应量的呼声很高，香港政府应该认真考虑这些建议。除此之外，香港政府应该有一个长远和清晰的土地和房屋政策，而不仅仅只是针对目前短期的楼市泡沫采取一些短期性政策。因为对香港这个土地面积相对狭小的国际大都市来说，能否长期保持比较稳定的房屋供应和合理的房屋价格，是事关香港经济和社会的一些深层次的矛盾能否解决的重大战略问题。 温家宝总理曾多次指出，香港要保持长期繁荣稳定，需要解决好一些深层次的矛盾。这里面主要包含香港在经济和社会层面所面临的两个重大结构性问题。 在经济上，香港的产业结构越来越向金融、地产以及高端消费商品零售业等行业集中。特区政府在过去十多年曾经做过很多努力，试图让香港的产业结构更加多元化，包括培育科技资讯产业、“数码港”计划、“中药港”计划，近年又计划发展包括检测和认证、医疗服务、创新科技、文化及创意产业、环保产业以及教育服务这六项香港具有优势的产业。但到目前为止，这些计划大部分都成效不彰。其中很重要的一个原因就是，香港过高的地产价格和房屋租金，不利于投资回报周期较长、初期利润率可能不太高的新兴产业发展。在这样的经济环境下，企业家更不愿意将资金投入这些不确定性较大的新兴产业，而宁愿以周期较短的“钱生钱”的模式来进行金融投资和地产炒卖。其结果是只有资本密集型的金融、地产以及高端消费商品零售业适合在这种高地价的环境中生存下去。 从香港零售业模式的演变中，也可以看出高房价高租金的经济环境的影响。过去香港有很多有特色的个体经营的餐馆、书店、小商铺，都因为租金不断上涨的原因而结业，只有大规模的连锁商铺、超市和快餐店才可以生存下去。即使是些大规模的连锁快餐店，由于使用的员工较多，面对商铺租金不断上涨的压力，也只有通过尽量压低人工价格，来维持利润率。这也是香港为什么近年在讨论最低工资立法的时候，快餐饮食业的企业家最为抵制的原因。...